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오늘은 신도시의 대장 지역인 '분당 신도시' 이야기를 해 보려고 합니다.

분당에는 대한민국 직장인들이 선호하는 일거리(직장)가 많습니다. 교통도 매우 편리하고, 학군 때문에 이사 오는 분들이 많을 정도로 좋은 학교가 많습니다. 녹지가 많은 산과 깨끗한 하천도 있어 자연환경이 참 쾌적하고요. 혐오시설이라고 할 만한 것은 거의 찾기 힘이 듭니다. 게다가 부동산 가격도 생활환경이 유사한 서울 강남권에 비하면 저렴한 편이고요.

여러모로 참 살기 좋은 곳입니다. 분당에 사시는 분들이 자부심이 남다른 이유가 여기에 있습니다. 부동산으로서의 모든 조건이 완벽에 가깝거든요.

현재 대한민국 최고의 입지는 강남입니다. 하지만 바로 그 강남의 수용력이 한계에 다다르면서, 강남 생활권을 보완할 지역들이 주목받기 시작했습니다. 그중 가장 대표적인 입지가 바로 ‘분당 신도시’입니다.

분당은 역사가 오래된 지역은 아닙니다. 신도시로 개발되기 전에는 성남시의 한 변방이었을 뿐이며, 아마도 보통 사람들에게는 신도시 개발계획이 발표된 이후에야 처음으로 분당이라는 지명이 알려졌을 것입니다. 그래 봤자 1990년대였던 거죠.

분당은 서울과 바로 붙어있지 않은 외곽 지역이어서 서울과의 접근성이 문제가 되었고, 이 문제의 해결을 위해 신도시 개발 당시 지하철, 도로 등 교통수단도 함께 개발하여 서울과의 연계성을 확보하게 되었습니다.

분당은 태생부터 철저히 계획된 작품이었습니다. 마치 흰 도화지에 밑그림을 그리고, 여러 번 수정을 반복한 후 색칠을 하여 수준 높은 그림을 완성하듯 도시를 그려 나간 것입니다. 서울에서 가장 계획적으로 개발된 강남보다도 더욱 철저한 계획에 따라 만들어진 곳이었죠.

분당이 어떻게 계획되었는지 하나하나 따져볼까요? 우선 분당 내에 있는 분당중앙공원, 율동공원은 인공적으로 조성된 정원으로, 서울에서도 찾아보기 어려울 만큼 발전된 형태의 공원입니다.

공원뿐 아니라 도시 내 각 시설의 배치도 매우 안정적입니다. 중심 상업 지구를 배치하고, 그 상업 지구를 중심으로 대중교통수단을 연계하고, 이 상업 지구와 대중교통 인근지역에는 고밀도의 소형 주거시설들을, 조금 떨어진 지역에는 중대형 주거시설들을 배치했습니다. 초·중·고등학교 등 교육시설도 주거 시설과의 동선을 고려하여 위치를 정했고요.

단순히 정사각형 도로 구획만을 했던 강남권 개발 방식에 비하면 상당히 업그레이드 된, 치밀하고 꼼꼼한 개발 방식이었던 것이죠.

약 600만 평 부지에 수용인구 39만 명을 목표로 도로, 지하철, 상업시설, 아파트 등 주거시설을 개발하였는데, 거의 순수 베드타운으로 평가받는 일산과는 차별화되게 한국토지공사(현재 LH공사로 통합), 대한주택공사(현재 LH공사로 통합), 한국가스공사, 한국통신(현 KT) 등 빵빵한 공기업들도 함께 입주했습니다. 지금은 지방 혁신도시로 이주를 했지만 말이죠. 아울러 몇몇 중견 사기업(삼성 계열사 등)들도 함께 들어섰고요.

이렇듯 분당은 단순히 베드타운이 아닌 업무시설, 상업시설, 주거시설, 편의시설이 모두 갖춰진 명품 신도시였던 겁니다. 이러한 차이가 다른 1기 신도시들과는 확연하게 다른 수준으로 발전하게 한 것이죠.

강남의 대체지로 개발되었던 분당이 오히려 업무, 교육, 생활, 교통, 자연환경 등 대부분의 측면에서 강남 이상으로 우수한 환경을 갖추게 되었던 것입니다.

이런 분당의 환경은 기존 강남에 거주하던 분들의 관심을 끌기에 충분했습니다. 실제로도 정말 많은 강남 분들이 이주했고, 강남 이외의 지역에서도 좀 산다 하시는 분들도 속속 입주했습니다. 그래서 1992년 분당 최초 입주 후 10년이 채 지나지 않아, 목표 인구인 39만 명을 후딱 넘기게 되었고, 현재는 거의 50만 명에 육박하는 대도시 수준으로 성장했습니다.

분당이 다른 신도시보다 먼저 발전된 것에는 입지적인 장점 또한 큽니다.

우선, 우리나라 메인 산업축인 경부선 라인을 그대로 끼고 있어 서울과 경기도뿐 아니라 수도권 남쪽 지역으로의 이동이 자유롭습니다.

또한, 모든 신규 택지개발지구의 가장 큰 문제점 중 하나가 교육시설 부족에 대한 문제인데요. 분당은 초등학교 26개, 중학교 16개, 고등학교 15개, 유치원 10개, 특수학교 1개 등 총 68개 학교가 한 번에 공급됨으로써, 그 우려를 말끔하게 해소했습니다.

대형 상업시설로 백화점, 할인점도 꽤 여러 개 있고요. 서울대병원, 차병원 등 브랜드 있는 대형 병원도 성공적으로 유치했습니다.

여기에 현재 대한민국 최고의 핫플레이스 신도시인 판교까지 합쳐지면, 대한민국 최고의 지역이라고 해도 과언이 아니죠. 분당의 위상이 이 정도 입니다.

만약, 분당으로 이주를 고려하신다면, 서울 및 다른 지역과의 연계성 측면에서 분당선과 신분당선이 지나는 야탑, 이매, 판교, 서현, 수내, 정자, 미금, 오리 등 역세권 위주로 먼저 고려해 보시길 권해드립니다.

이 지역들을 먼저 검토하신 후에 그 인근 지역으로 관심 범위를 확대해 가시면 됩니다.

많은 분이 분당을 좋아합니다. 제가 판단하기에도 대한민국 어떤 지역과 비교해도 가장 좋은 주거 환경을 가진 지역이라고 생각됩니다.

이렇게 좋은 평가를 받는 이유에 대해 앞서 말씀드린 분당의 개발부터 현재 모습까지의 설명을 통해 충분히 공감하셨을 것입니다.

학교를 고려한 입지, 교통이 편리한 입지, 업무 시설 근접성, 자연환경이 좋은 동네, 이 모든 것을 충족시키는 아파트 단지가 많이 있으니까요.

다양한 부동산을 선택할 수 있다는 기회를 준다는 측면에서, 우리나라 최고의 부동산 메카인 강남보다도 오히려 가성비는 더 좋을 수 있습니다. 그것이 바로 강남이 있음에도, 분당을 대한민국 최고의 주거 지역이라 명명한 이유입니다.

주거지역 위주로 보면 분당을 판교와 구 분당, 크게 2개 권역으로 나눌 수 있습니다.

판교는 이제 분당이 아닙니다. 판교입니다. 새로운 지명 브랜드가 생겼고요. 판교라는 이름만 들어가도 무조건 더 비쌉니다. 가장 비싼 아파트는 서판교에 있는 ‘판교원마을’의 대형 단지들입니다. 이미 평당 3천 중반까지 시세가 형성되어 있습니다. 재벌가 2세들도 이 동네 주변에 많이 살고 있다고 하지요.

신분당선이 개통되고, 현대백화점이 개점하고, 판교테크노밸리를 중심으로 기업체들이 계속 입주하면서 동판교가 급부상했습니다. 백현동의 ‘백현마을’과 삼평동의 ‘봇들마을’은 분당구에서 가장 거주하고 싶어하는 입지가 되었습니다. 평당 3천만 원 전후입니다. 이미 강남구와 같은 수준이죠.

이제 구 분당권역은 판교와 가격 차이가 꽤 납니다. 구분당에서 가장 시세가 높은 아파트가 있는 곳이 정자동인데, 이 정자동에도 평당 3천만 원이 넘는 ‘파크뷰’와 평당 2천 중반이 되는 ‘상록마을 아이파크 분당’을 제외하면 대부분 단지가 1,800만 원 전후입니다.

기존 분당구에서 가장 인기있는 지역은 수내동입니다. ‘양지마을’이 가장 인기가 많죠. 특히 ‘양지마을 5단지 한양’과 ‘양지마을 1단지 금호’는 평당 2천만원이 넘습니다. 옆 마을인 ‘파크타운’도 평당 1,900만 원 정도입니다.

분당 시범 단지가 있는 서현동은 입지에 따라 가격 차가 엄청납니다. ‘삼성, 한신’ 아파트는 평당 2천만 원인데 ‘한양’ 아파트는 평당 1천만 원 수준입니다.

이매동은 늘 서현동을 따라 움직이는 경향이 있습니다. 역시 가격 격차가 많은 곳입니다. ‘이매촌 동신3차’는 2천만 원 전후인데 ‘아름마을 1단지 건영’은 1천만 원 정도 수준입니다.

야탑동, 분당동, 구미동은 분당구에서 가장 가격적으로 접근하기 쉬운 곳입니다. 분당 인기 지역인 서현동, 수내동, 정자동의 배후 주거지 역할을 하던 곳이죠. 야탑동은 판교와 서현동, 분당동은 서현동과 수내동, 구미동은 정자동의 대체 수요지로서 기능하기도 했습니다. 가격이 상대적으로 저렴했었기 때문이죠.

이 3개 지역 모두 평당시세는 평균적으로 1,600만 원 전후입니다. 이제 이 3개 지역에서 인기 있는 단지는 평당 2천만 원 정도 하고요. 인기 없는 대형 단지들은 평당 1천만 원 미만 가격으로도 매수할 수 있습니다.

놀라운 지역은 금곡동과 구미동입니다. 금곡동과 구미동은 서울에서 가장 멀어, 분당구에서도 가장 저렴한 동네였죠. 두 지역을 제외한 다른 지역들은 모두 평균적으로 평당 2천만 원이 넘었던 경험이 있습니다. 하지만, 금곡동과 구미동은 지금 가격이 사상 최고가인 단지들이 꽤 있습니다. 신분당선 개통으로 급부상했기 때문입니다.

분당구는 1990년대 강남권 수요의 대체 지역이었습니다. 강남 분들이 많이 오셨었죠. 같은 가격에 신축에다 대형 아파트에 살 수 있는 아주 좋은 곳이었으니까요.

지금은 어떤가요? 그 역할은 판교가 대신하고 있고요. 서울이 재건축을 시작하면서 지속적으로 새 아파트, 대형에 대한 수요는 이전해 가고 있습니다. 이제 예전처럼 분당 지역의 대형 아파트는 인기가 없는 것이죠.

현재 분당구에서 평당 2천만 원이 넘는 단지는 판교와 정자동을 제외하면 모두 중소형 평형대입니다. 평형별 위상이 완전 역전된 것이죠.

따라서, 분당을 접근하실 때 대형이 싸다는 이유만으로 무조건 매수하시는 것보다는 여러 가지 요소를 더 따져보고 결정해야 합니다. 특히 하위 4개 동의 대형은 더 많이 고민해야 하고요.

분당은 여전히 매력적이고 신도시의 황제 지역입니다. 그것은 앞으로도 그럴 겁니다. 다만, 현재 분당에서 가장 인기 있는 조건이 무엇인지 따져봐야겠죠.

분당에서 가장 인기 있는 조건 1순위는 교통과 학군입니다. 2순위는 상권과 환경이고요.

위의 동별 시세를 보시면 분당의 단지별 적정 가격이 정리되실 겁니다. 그리고, 오늘 말씀드린 조건들로 인한 프리미엄을 따져보시면 되고요.

분당은 아주 좋은 곳입니다. 서울의 축소판이라고 보시면 됩니다. 분당 안에는 서울 강남도 있고, 도봉구, 금천구 역할을 하는 곳도 있습니다.

부동산 공부를 제대로 해 보실 분은 분당구를 공부해 보세요. 최고의 입지 공부 지역이니까요.

글. 빠숑(김학렬)

/ 더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

/ 블로그 '빠숑의 세상 답사기'