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동대문구 하면 어떤 것이 먼저 떠오르시나요? 대한민국 보물 1호 유물인 동대문이 떠오르시나요? 놀랍게도 보물 1호 동대문은 종로구에 있습니다. 마찬가지로 동대문 시장도 대부분이 종로구와 중구에 걸쳐 있습니다. 일반적으로 알고 있는 동대문구 내에는 우리가 알 만한 시설이나 지명이 많지 않습니다.

왜 그럴까요? 청량리는 알고 계실 겁니다. 청량리는 동대문구가 맞습니다. 동대문구의 한가운데 위치한 지역이죠. 강원권으로 출발하는 기차역으로 유명한 지역이고, 재래시장이 밀집한 곳으로도 유명합니다. 그리고 ‘청량리 588’이라는 사창가가 있었던 곳입니다. 그렇습니다. 상업시설로는 우리가 알고 있는 시설들이 있지만, 그곳이 동대문구였다는 것은 인지하지 못했던 것이죠. 그만큼 일반 시민들에게는 그다지 선호되는 지역은 아니었던 겁니다.

먼저 부동산 가치로서 동대문구의 위상을 알아보겠습니다. 아파트 시세는 서울 25개 구 중에서 16위입니다. 15위가 서대문구, 17위가 관악구입니다. 동대문구 아파트 평균 시세가 평당 1,800만 원 전후입니다.

동대문구에서 가장 비싼 동은 용두동입니다. 동대문구 내 2위권 지역들보다 1백만 원 이상이 비쌉니다. 평당 1,700만 원 전후입니다. 용두동의 랜드마크 아파트는 ‘래미안 허브리츠’ 인데요. 평당 2,400만 원 정도입니다.

다음으로 회기동, 전농동이 동대문구에서는 상대적으로 시세가 높은 지역입니다. 이 2개 동이 2위권 지역이지요. 평당 1,500만 원 전후 시세를 형성하고 있습니다.

3위권 지역은 답십리동, 제기동, 휘경동, 이문동입니다. 평당 1300만 원 전후입니다.

그리고, 청량리동과 장안동이 시세가 가장 낮습니다. 청량리동이 가장 시세가 낮은 이유는 그동안 청량리와 장안동의 이미지가 좋지 않았기 때문입니다.

2위권 지역을 좀 더 구체적인 단지로 설명해 드리겠습니다. 아파트가 많지 않은 회기동은 제외하기로 하겠습니다. 전농동의 랜드마크 아파트는 ‘래미안 크레시티’입니다. 평당 2,500만 원 정도로 동대문구에서 가장 비싼 아파트입니다.

3위권 지역 중 랜드마크 아파트는 답십리동 ‘답십리 래미안 위브’로 2,200만 원 정도 합니다. 휘경동에서는 ‘브라운스톤 휘경’이 평당 1,850만 원, 이문동은 ‘이문 래미안 2차’가 평당 1,900만 원, 장안동은 ‘장안 힐스테이트’가 평당 1,900만 원 정도입니다.

동대문구는 뉴스나 대부분의 부동산 전문가들이 분석하지 않습니다. 어떤 방식으로 분석해도 내용이 없습니다. 모든 부동산 이슈로 파악해도 애매합니다. 동대문구는 수요가 아주 많은 곳이 아닙니다. 하지만, 많지는 않아도 수요가 늘 있는 곳이기도 합니다. 그래서, 단순한 호재만을 설명하는 방법으로는 분석하기가 어렵습니다.

이렇게 호재 분석만으로는 파악이 어려울 때, 바로 빠숑의 부동산 'Key Buying Factor(핵심 구매 요인) 분석’이 필요합니다. 교통 환경, 교육 환경, 생활 편의시설 환경, 자연환경이 네 가지 핵심 구매 요인이죠.

먼저 동대문구의 교통 환경입니다. 네 가지 요소 중 가장 좋은 평가를 할 수 있습니다. 특히 대중교통이 아주 좋습니다. 지하철 2호선, 5호선, 1호선, 6호선이 지납니다. 특히 강남권 노선인 2호선이 지나가는 주변 지역이 시세가 가장 높습니다. 교통 이외의 다른 환경적인 프리미엄도 따져봐야 하므로 정확하게 평가할 수는 없지만, 교통 요인만 놓고 입지 가치를 평가한다고 하면 동대문구에서는 2호선>5호선>1호선>6호선 순서로 지하철 노선의 부동산 가치를 평가하시면 됩니다.

두 번째, 동대문구의 교육 환경입니다. 대부분 강북지역이 그렇듯이 동대문구 내 교육 시설을 이용하기 위하여 이주해 오는 세대는 거의 없을 겁니다. 강북지역에서는 유일하게 노원구 중계동 지역이 교육 환경이 가장 좋은 편입니다. 동대문구는 교육 환경으로 프리미엄 여부를 평가할 필요가 없다는 것이지요. ‘초등학교가 인접한 입지가 프리미엄이 더 있다’ 정도로만 구분하시면 됩니다.

세 번째, 동대문구의 생활 편의 시설 환경, 즉 상권입니다. 우리가 알고 있는 동대문 상권은 대부분 중구나 종로구라고 말씀드렸습니다. 동대문구의 상권은 제기동이나 신설동이라는 지명이 붙은 지역 내 상권을 생각하시면 됩니다. 재래상권으로는 아주 좋은 곳이죠. 하지만, 일반적인 아파트 거주 세대에게 그다지 선호되는 상권은 아닐 겁니다. 상권끼리는 서로 시너지를 주고받을 수 있는 조건이지만, 주거시설 입장에서 프리미엄을 주는 상권은 아니라는 것이죠.

네 번째, 동대문구의 자연환경입니다. 청계천과 중랑천이 동대문구 지역의 가장 대표적인 자연환경입니다. 이 청계천과 중랑천에 대한 프리미엄은 시간이 흐르면 흐를수록 계속 중요해질 겁니다. 동대문구의 향후 프리미엄을 판단할 때 하나의 차별화 포인트가 될 것이라는 의미입니다.

네 가지 부동산 입지를 평가하는 KBF로 동대문구 입지를 종합 정리하면, 동대문구는 교통 환경이 가장 좋고, 자연환경 요소가 일부 지역에 한해서 양호한 곳이라고 말씀드릴 수 있습니다. 아마도 이 교통과 환경이라는 두 요소의 가치가 반영된 것이 현재 동대문구의 각 행정동의 시세들입니다.

1등 지역인 용두동은 동대문구에서는 교통과 환경이 가장 좋은 곳일 것입니다. 2호선 라인일 것이고요. 청계천을 끼고 있겠지요. 2위권 지역은 교통과 환경이 적당히 반영된 곳일 겁니다. 전농동, 답십리동이 그런 지역이겠지요. 맞나요?

동대문구는 조선 시대부터 사람이 많이 살던 곳입니다. 강남구처럼 신규 택지 개발지구가 아니기 때문에 구도심으로서 역할을 이미 600년간 해오고 있는 곳이고요. 아마도 조선 시대부터 쓰던 도로망을 그대로 활용하고 있을 가능성이 높습니다. 어떤 도로든 반듯반듯하지 못할 겁니다.

그래서 사람들은 여전히 많이 살고 있지만, 강남권처럼 신도시가 아니기 때문에 주거지역으로는 선호되던 지역이 아닙니다.

하지만, 2000년대 들어서 뉴타운 등 각종 정비 사업으로 지속해서 신규 주거시설이 공급되었고, 낙후된 각종 시설들이 점차 개선이 되고 있는 곳이죠. 현재도 여러 정비 사업은 계속 진행 중이고요.

동대문구는 일자리가 많은 도심에 있기 때문에 거주 수요가 많지는 않아도 늘 있습니다. 또한, 서울 어디로든지 쉽게 갈 수 있는 교통망을 갖추고 있습니다.

강남권이나 종로구, 중구로의 출퇴근 층과 주변 상업시설 운영자들의 고정 수요가 있을 수밖에 없는 곳이죠. 고정된 수요가 보장되는 곳이면 지역에 대한 수요는 끊임없이 유입될 것입니다.

지역 수요가 많은 지역은 어김없이 대기업 시공사, 즉 브랜드 아파트들이 신규로 들어옵니다. 위에서 소개해드렸던 랜드마크 아파트들이 대부분 브랜드 아파트인 이유가 여기에 있는 것이죠.

특히 가장 선호하는 아파트 브랜드 중 하나인 래미안 아파트가 많다는 것이 지역적으로는 매우 고무적인 일입니다.

구도심, 즉 낙후된 곳에서는 되도록 새 아파트를, 그것도 브랜드 아파트를 선택하시는 것이 좋습니다. 시세가 오를 때는 더 많이 오르고, 시세가 빠질 때도 덜 빠지는 효과가 있기 때문이지요.

위에서 언급한 동대문구의 랜드마크 아파트들은 모두 미분양이 났던 아파트들이었습니다. 당연히 지금은 분양가 시세 이상이 되었고요. 미분양이 났던 때가 가장 좋은 진입 시기였을 겁니다. 실거주용 아파트를 찾는 분들에게 실제 추천도 많이 했던 지역이기도 합니다. 수요가 보장되는 입지에, 상품이 좋으면 언제든 가치는 회복되기 때문입니다.

동대문구 아파트 동향을 정리하면서 이 말씀을 꼭 드리고 싶었습니다. 어떤 입지라도 모든 것을 다 갖출 수는 없습니다. 그럼에도 불구하고, 그 입지가 있어야 하는 사람들은 반드시 존재합니다. 그 수요층이 과연 얼마까지 지불할 의사가 있는지를 파악하는 것이 우리가 관심을 가져야 할 포인트입니다.

동대문구의 향후 관전 포인트입니다. 동대문구의 중심에 있으면서 가장 시세가 낮은 청량리동을 지켜봅시다.

현재 청량리동 내에 존재하는 비선호 시설들이 제거되고 선호시설로 변경된다면 청량리동의 미래는 지금과는 완전히 다른 위상을 가진 지역이 될 것입니다.

청량리동 한 지역이 업그레이드 되는 것만으로도 동대문구의 전반적인 위상도 함께 높아질 것입니다. 그것이 동북권의 숨은 강자 동대문구가 기대되는 가장 큰 이유입니다.

글. 빠숑(김학렬)

/ 더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

/ 블로그 : 빠숑의 세상 답사기

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