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2017년 8월 2일, 성동구 성수동 ‘아크로 서울포레스트’가 분양되었습니다. 35평형 아파트가 17억 원, 100평형 아파트가 62억 원이라는 어마어마한 분양가를 기록했는데요. 

비록 미분양이 되긴 했지만, 강남구에서도 이런 분양가를 기록한 아파트는 없었습니다. 성동구 성수동에 왜 이리도 높은 가격으로 신규 아파트가 분양되고 있을까요? 오늘은 강남만큼 높은 위상을 보여주고 있는 성동구 이야기를 해보겠습니다.

현재 서울 25개 구 중 아파트 시세 순위로 보면 성동구는 9위 지역입니다. 8위는 중구고요. 10위는 영등포구입니다. 이 3개 지역은 시세가 유사합니다. 평균 시세가 평당 2,400만 원 정도입니다.

성동구는 대한민국이 출범할 때부터 서울시 안에 있었습니다. 태생 자체가 서울이었다는 말씀이지요. 물론 처음에는 서울 중심지가 아니라 중심지의 보조적인 역할을 해왔던 지역이었어요. 심지어는 그 보조적인 역할을 하는 기간이 다른 지역에 비해 더 길기까지 했었습니다. 지금이야 성동구는 서울의 중심지 위치에 있습니다만, 서울 출범부터 2000년대까지는 그저 평범한 서울의 한 개 구에 불과했던 것이지요.

지금의 성동구는 주변 구들과 함께 서울에서 ‘잘 나가는’ 상위권 지역이 되었습니다. 강남구, 용산구, 중구, 동대문구, 광진구가 성동구와 경계를 맞대고 있습니다. 서울 중심지와의 접근성이 좋지요.

성동구는 대한민국 최고 환경 프리미엄이라고 할 수 있는 한강을 남향으로 끼고 있습니다. 중랑천이 성동구 내로 흐릅니다. 매봉산이 성동구 중앙에 있습니다. 자연환경 조건만으로도 잘 갖춰진 입지이기도 합니다.



이러한 천연 환경 이외에도 인공 환경으로 잘 꾸며진 대형 공원이 있습니다. 바로 서울숲입니다. 서울숲은 인공 숲이긴 하지만 서울숲이 생긴 이후로 성동구와 성수동의 가치가 급등할 정도로 서울숲이라는 환경 프리미엄은 성동구의 부동산 가치를 평가할 때 중요한 요소입니다.



또한, 천연천과 인공천의 중간 형태인 청계천의 끝자락이기도 합니다. 이렇듯 성동구는 자연환경과 인공 환경이 매우 좋은 곳이지요. 사람들이 성동구의 환경을 즐기기 위해 스스로 찾아오니까요.

성동구의 이 자연환경이 성동구 입지를 평가할 때 두고두고 효자 노릇을 할 것입니다. 이제 서울은 단순히 아파트가 많은 곳과 전철 역세권뿐 아니라, 쾌적한 주거 생활 또한 중요하게 생각하는, 한 단계 업그레이드된 명품 도시가 되었으니까요. 다시 말해, 서울 부동산 시장은 양적인 가치 보다 질적인 가치가 중요한 시장이 되었습니다. 질적으로 더 좋은 부동산에 더 비싼 비용을 낼 수 있는 시장이라는 의미입니다.

그동안 부동산 시장에서 가장 큰 프리미엄 요소는 교통 환경이었습니다. 교육 환경과 상업 환경도 지역의 가치를 높여주는데 좋은 효과가 있었습니다. 이제 새로운 프리미엄으로 자연환경의 쾌적성이 주목받고 있습니다. 이러한 자연환경 프리미엄을 풍부하게 갖춘 곳이 바로 성동구입니다.

성동구가 가진 프리미엄인 한강과 서울숲을 모두 품고 있는 곳이 성수동의 ‘갤러리아 포레’입니다. 김수현 아파트, 빅뱅의 지드래곤 아파트로 유명해진 곳이지요. 현재까지 분양된 아파트 중에서 가장 비싸게 분양이 된 기록도 가지고 있습니다. 분양가가 평당 5천만 원에 가까웠으니까요.

‘갤러리아 포레’의 장점은 교통 환경도, 교육 환경도, 상권도 아닙니다. 서울숲, 중랑천, 한강을 가지고 있다는 이유로 서울에서 가장 비싼 주상복합 아파트 중 하나가 되었던 것이죠.

하지만 동별 가치만 따져보면 현재 성동구의 황제는 성수동이 아닙니다. 성수동은 ‘갤러리아 포레’나 ‘서울숲 힐스테이트’ 등의 몇몇 아파트들만 부각을 받는 것이고요.

동네 전체로 전반적으로 아파트 시세가 높게 형성되어 있는 곳은 옥수동입니다. 아파트 평균 시세가 평당 2천6백만 원이 넘는 곳이니까요. 이름 자체에도 옥이 들어가서 더 비싸 보이기도 합니다. 강남구 압구정동과 시세 흐름의 폭이 유사한 곳이기도 합니다. 압구정동에는 시댁이 있고, 옥수동에 아들과 며느리가 산다는 이야기가 있을 정도로 연관성이 높은 곳입니다.

성동구에서 두 번째로 비싼 곳은 성수동과 상왕십리동입니다. 평균 2,300만 원대 평당 시세를 형성하고 있어요. 세 번째로 비싼 곳은 금호동인데, 평당 2천만 원이 조금 넘습니다.

 

객관적으로 입지 조건만 가지고 평가해 보면 금호동이나 옥수동은 비쌀 만한 입지는 아닙니다. 오르막 지형에다가 도로망도 좋지 않습니다. 그런데도 성동구 내에서 비싼 이유는 무엇일까요? 두 가지 이유가 있는데요. 첫 번째는 한강과 대한민국 대표 중심지인 강남구와의 접근성입니다. 특히 옥수동은 강남구의 핵심 지역이었던 압구정동과 다리로 연결이 되어 있습니다. 두 번째 이유 역시 위치입니다. 또 하나의 서울 중심지인 용산구 한남동과 도보 이동이 가능한 거리라는 이점이 있죠.

이런 이유로 옥수동과 금호동이 성동구에서 가장 비싼 지역이었습니다. 하지만 이 두 개 지역에 도전장을 내민 곳이 바로 성수동과 상왕십리동이죠.

성수동은 서울숲 개장 이후로 특화지역이 되어 가고 있습니다. 고급 주거시설과 창의적인 상업지역으로 탈바꿈되고 있죠. 서울숲 오픈 전까지만 하더라도 성수동은 한강변에서 가장 넓은 준공업 지역이었습니다. 물론 지금도 그 공장시설들이 남아있고요.

이러한 준공업 지역 시설들 때문에 주거지역으로서는 그동안 부동산 시세가 높지 않았습니다. 주거시설을 평가하는 기준에서는 그것들이 혐오시설이었으니까요. 하지만 몇 년 전부터, 정확히 서울숲 개장 후에 이 혐오 지역이 선호 지역으로 바뀌고 있으니 부동산 시세가 당연히 올라가겠지요.

상왕십리동은 재래 상가 밀집 지역이었습니다. ‘왕십리뉴타운’의 핵심지역인 곳이죠. 2013년~2015년 대세 상승기 때는 성북구 ‘길음뉴타운’에 밀려 주목받지 못했지만 ‘길음뉴타운’보다는 입지적으로 더 좋은 곳입니다. 중심지이고, 교통편도 편리하고, 거의 평지 지형이기 때문입니다. 

상왕십리동은 입주 연도가 얼마 되지 않았기 때문에 아직 지역 분위기가 낯설고 어색합니다. 이런 지역 분위기가 정돈되어가면 전망은 더 밝아지겠지요. ‘길음뉴타운’보다는 당연히 더 비싼 지역이 되었고, 계속 더 시세가 높아질 지역이기도 합니다.

옥수동, 성수동, 상왕십리동 외에도 성동구 내에는 숨은 강자 지역들이 많습니다. 행당동은 전철 역세권의 황태자라고 할 수 있는데요. ‘쿼터블 역세권’ 왕십리역이 있어 교통이 아주 편리한 지역입니다. 이곳의 교통 프리미엄은 왕십리역 하나로 설명 끝입니다.

또한, 응봉동이 있습니다. 지역 자체는 작지만, 중랑천과 한강변, 그리고 ‘개나리산’이라고도 부르는 응봉산만으로도 관심받을 만한 입지입니다.

그 외에도 마장동, 도선동, 홍익동, 송정동, 용답동, 사근동 등이 있습니다. 아직 정비가 덜 된 지역들입니다. 서울 중심지에 정비가 덜 된 지역은 시간이 좀 더 흐른다면 정비가 될 가능성이 높습니다. 미래가치만 놓고 본다면 절대 무시하면 안 되는 지역인 것이지요.

성동구는 그동안 제대로 평가를 받지 못했던 곳입니다. 성동구가 가지고 있던 숨은 가치, 즉, 좋은 자연환경에 서울의 중간 입지로서 교통 또한 편리한 곳이라는 훌륭한 가치에 비하면 말이죠.

하지만, 모든 지역이 그러하듯, 성동구 역시 모든 입지 조건이 완벽한 곳은 아닙니다. 인기 있는 학군이 아니라는 점, 상권의 집객력이 아주 높은 곳은 아니라는 것이 성동구의 약점입니다. 왕십리역 주변이나 최근 뜨고 있는 성수동 정도를 제외하면 다른 지역 사람들이 자발적으로 찾아오는 상권은 없습니다.

또한, 입지적으로 인근에 있는 광진구에 비해 시세가 낮게 형성되는 가장 큰 이유 중 하나가 바로 학군 선호도에서 밀리고 있는 점이 아닐까 싶습니다.

그렇지만, 성동구는 여러 가지 입지 조건들이 좋아지고 있는 것이 확실하게 보이는 지역입니다. 관심을 가지고 지켜봐야 합니다. 무엇보다 한강과 접해 있다는 점을 주목할 필요가 있습니다. 특히 남향으로 한강을 마주하고 있는 입지 중에 이 정도 퀄리티가 나오는 입지가 드뭅니다. 또, 한강을 접하고 있는 입지 중에 교통이 이만큼 편리한 지역도 많지 않기에, 이 가치가 지금보다는 더 높은 평가를 받을 수 있다고 생각됩니다.

성동구가 강남구나 용산구 같은 중심지가 될 수는 없을 겁니다. 하지만 그 분위기만큼은 이미 강남구인 것 같습니다. 강남과의 접근성이 좋은 옥수동, 천혜의 환경을 가진 성수동, 뉴타운의 왕자 상왕십리동의 현재 움직임들을 보면 이미 강남구와 닮아가고 있다는 생각이 들기도 합니다.

이번 주말에 성동구를 한 번 둘러보시는 건 어떨까요? 성동구 탐방 후에 왕십리 뉴타운 곱창 골목이나, 성수동 갈비 골목에서 식사도 아주 좋은 코스랍니다.

글. 빠숑(김학렬)

/ 더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

/ 블로그 빠숑의 세상 답사기

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