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빠숑의 입지 분석 레시피 #7. 강남 못지않은 대한민국 교육 특구, '서울시 양천구'

조회수 2017. 11. 1. 13:08 수정
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서울에서 일반적인 입지라 할 수 없는 양천구, 어떻게 바라봐야 할까?
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 두 번째 시리즈로,
‘대한민국 부동산 투자’의 저자로
16년간 대형 건설사들을 대상으로
부동산 컨설팅을 해온 컨설턴트이자,
‘빠숑의 세상 답사기’ 블로그를
운영 중인 파워블로거,
더리서치그룹 부동산조사연구소
김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)
출처: 직방
서울 행정구별 아파트 평당 가격

최근 목동 아파트 움직임이 활발합니다. 그래서 오늘은 목동이 속해 있는 서울시 양천구 입지에 대한 말씀을 드려보겠습니다.



다른 부동산 카페나 블로그들을 찾아봐도 양천구 아파트에 대한 분석 글이 별로 없을 겁니다. 그것은 목동 14개 단지에 대한 이해가 어렵기 때문입니다. 서울에서 일반적인 입지도 아니고, 일반적인 상품도 아니기 때문에 현재 가치가 적정한 것인지, 향후 재건축했을 경우에는 어느 정도까지 위상이 달라질지 전망해야 하는데, 딱 부러지게 정의하기가 어려운 지역이기 때문입니다.

강남권 다음으로 재건축이 활발한 곳, '양천구'
출처: 직방
직방에서는 양천구 일대 아파트 시세와 학교를 볼 수 있다.

양천구 이야기를 이렇게 시작하겠습니다.



현재 가장 재건축이 활발한 지역은 강동구, 강남구, 서초구 등 강남권인데, 그 다음 순서가 바로 양천구, 그 중에서도 목동이라고 말이죠.



재건축 가능 시기를 따져보면 노원구 상계동과 유사하지만, 아마 목동이 훨씬 인기가 많을 겁니다. 시세도 월등히 높을 것이고 더 많은 사람이 관심을 가질 겁니다. 더 좋은 입지, 더 좋은 상품, 더 비싼 상품일수록 거주 수요가 많은 서울의 지역 특성 때문에 그렇습니다.



서울에서 재건축 사업이 원활하게 진행되기 위해서는 지역 내 시세가 어느 정도 이상이어야 합니다. 현재 서울 평균 시세가 평당 2천만 원 전후입니다.



평균 시세 이하의 지역은 재건축이 되기 어렵습니다. 가격에 대한 부담 때문에 새 아파트의 수요가 많지 않을 것이기 때문입니다.



평균 시세 이상의 지역은 새 아파트일수록 수요가 많습니다. 이런 지역은 수요와 공급의 불일치가 문제일 뿐, 가격은 문제가 되지 않습니다.



2003년부터 이미 평당 2천만 원을 넘은 강남구는 재건축 시장을 준비했었습니다. 서초구는 2005년, 용산구와 송파구는 2006년부터 재건축이 가능한 시장이었죠.



서울에서 아파트 평당 가격 5위인 양천구 역시 2006년부터 재건축을 준비하게 되었습니다. 이미 평당 2천을 넘어서 3천 가까이까지 가격이 급등했었죠. 하지만 2007년에 고점을 찍고, 금융위기 여파로 2013년도까지 시세가 쭉 빠지게 됩니다.

양천구, 재개발될 수 밖에 없는 이유

그래서, 저는 2014년부터 양천구를 주목하라고 말씀드렸었습니다. 시장의 힘만으로 평당 2천만 원을 넘었다는 사실은 그만큼 수요가 많다는 증거가 되기 때문입니다. 시간이 문제일 뿐 무조건 재건축으로 갈 수밖에 없는 지역인 것이죠.



2013년 당시, 지금이 시장에서 최저점인 시기일 것이라고 까지 말씀드렸습니다.



그리고, 목동 아파트에 사는 제 지인들에게 아파트를 보유하고 있을 것을 추천했습니다. 목동 아파트를 소유한 친구들은 시세가 빠지는 것을 두려워하고 있었기에 위와 같은 목동의 미래가치를 설명하며 용기를 주었습니다.



전세로 사는 친구에게는 대출 이자를 감당할 수 있는 경제력이 되면 그냥 목동 아파트를 매수하라고 추천했었습니다.



부동산에 관심이 낮은 사람들에게는 한 부동산 전문가의 부동산 투기 조장 발언처럼 들렸을지도 모르지만, 결과는 지금 목동 아파트의 시세가 말해주고 있습니다.

동 별로 살펴보는 양천구
출처: 직방
양천구 행정동별 아파트 평당 가격

양천구의 행정동 구성은 매우 간단합니다. 목동, 신정동, 신월동이 그것이죠. 우리가 알고 있는 목동 14개 단지 중 1~7단지는 진짜 목동이고요. 8~14단지는 사실 신정동에 포함된 지역입니다.



8~14단지 주민들이 신정동에서 목동으로 행정동 개명 신청을 한 사례는 유명하지요. 결국, 받아들여지지 않았습니다. 목동이 안 되면 신목동으로 해달라고 다시 제안하기도 했었습니다. 물론 그 신청도 받아들여지지 않았고요.



여담이지만 재미있는 말씀을 하나 드릴까요? 지명 앞에 ‘신’자가 붙었다면, 사실은 그 지역이 아니라는 의미라고 볼 수 있습니다. 신목동도 사실은 목동이 아니고, 신분당도 마찬가지죠.

고가 아파트가 밀집된 목동과 신정동

이제 2018년이 되면 목동 14개 단지가 모두 재건축이 가능해집니다. ‘목동 신시가지’ 아파트 14개 단지는 모두 재건축이 가능한 지역입니다.



시세가 다시 2천만 원을 넘은 것은 물론, 대부분 단지가 이미 평당 3천만 원도 넘어섰으니까요.

출처: 직방
직방에서 본 최근 '목동 신시가지 10단지' 국토부 실거래가

목동에 있는 일반 아파트 중 재건축 이슈가 없는 아파트들 또한 마찬가지입니다.



앙드레김 선생님이 디자인했던 ‘목동 트라팰리스’도 평당 3천만 원을 넘었고요. 마지막 선착순 분양 주상복합으로 유명했던 ‘목동현대하이페리온II’도 평당 3천만 원이 되었습니다. 이 대부분 단지들은 분양 당시 평당 1천만 원대였습니다.



이렇게 목동 신시가지아파트와 인접해 있는 아파트들 역시 목동 14개 단지처럼 시세가 꽤 비쌉니다. 가격만으로도 ‘제2의 강남권’이라고 불릴만한 지역이 맞지요. 목동 아파트 단지가 있는 목동과 신정동은 2018년 이후에 훨씬 더 많은 주목을 받게 될 것입니다.

출처: 직방
직방에서 본 양천구 고가 아파트 밀집 지역의 시세
그렇다면, 신월동은?

그리고 양천구에는 신월동이 있습니다. 목동이나 신정동과 비교해 분위기와 시세가 약간 다른 지역이지요. 신월동에서 가장 비싼 아파트가 ‘신정뉴타운 롯데캐슬’입니다. 평당 1,500만 원 정도입니다. 목동 아파트 대비 절반 수준이지요.

출처: 직방
직방에서는 실제 거주민의 평가와 국토부 실거래가를 볼 수 있다.

신월동의 현재 위상은 아파트 단지 이름을 봐도 짐작할 수 있습니다. 행정구역상 신월동에 있는데도 굳이 신정, 양천, 수명산 등의 이름을 붙입니다. 신월동인 것을 숨기려는 마케팅 전략이 들어있는 작명이죠.



신월동의 위상이 낮은 이유는 무엇일까요?



일단, 대규모 택지개발이 없었습니다. 그저 단독주택, 다세대, 빌라로 구성되었기 때문에 여러 가지 기반시설이 부족했습니다. 또한, 신월동에는 전철역이 없습니다. 유명한 학교가 없습니다. 대형 상권도 없습니다.

출처: 직방
부동산 입지의 핵심 구매 요인 4가지

신월동에는 양천구가 대외적으로 장점이라고 내세우는 부동산 핵심 구매 요인에 해당하는 사항이 없습니다. 그래서 목동이나 신정동 대비 가격이 낮은 것입니다.



같은 양천구임에도 불구하고 신월동이 목동이나 신정동보다 저평가된 것이 아니냐는 질문에 대한 답변이 되었으면 합니다.

신월동, 어떻게 접근해야?

강의가 아닌 공개적인 칼럼으로 이런 말씀 드리기가 저도 어렵습니다. 하지만, 비싼 곳은 비싼 이유가, 싼 곳은 싼 이유가 있다는 것을 생각하시고, 왜 비싸고 싼지를 따져봐야 합니다.



입지를 볼 때, 싸니까 저평가되었다는 식으로 접근하지 않으셨으면 합니다. 싸다는 이유만으로 무조건 매수하시면 안 된다는 말씀을 드리고 싶은 겁니다.



그렇다고 신월동을 무조건 관심 대상에서 제외하라는 말씀이 아닙니다. 다른 전략으로 접근하셔야겠지요.



신월동도 서울이고요. 대한민국 교육 특구인 양천구 학군에 포함되어 있습니다. 목동 학원가 이용도 편리하고요. 그리고, 비싼 양천구 아파트들의 틈새시장 역할을 톡톡히 하고 있습니다.



그래서 사람들도 많이 살고 있고, 지역 상권이 활성화된 곳도 많습니다. 주거든, 상가든 임대 사업자분들에게도 오히려 더 좋은 지역이 될 수도 있습니다. 신월동은 그렇게 활용하시면 되는 겁니다.



오늘 칼럼을 통해서 양천구의 전체적인 지역 구분 및 시장 전개 방향이 이해되셨으면 좋겠네요.



아, 그리고 매번 말씀드리지만, 부동산은 현장에서 직접 확인하셔야 합니다. 현장 나가시기 전에 꼭 직방을 활용해서 지역별 시세주요 아파트 단지 정보들은 미리 확인하시고요.

글. 빠숑(김학렬)

/ 더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

/ 빠숑의 세상 답사기

http://blog.naver.com/ppassong


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