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직방과 함께하는 ‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’, 지난 시간에는 부동산 대책의 시차와 투자 타이밍에 대하여 알아보았다. 오늘은 부동산 대책의 왜곡인지로 인해 발생하는 정보의 굴절 현상에 대해 알아보자.

부동산 대책과 그로 인한 효과 사이에는 시차가 존재한다. 부동산 대책이 발표되더라도 그 효과가 바로 나오지 않고, 부동산 시장 흐름은 정부에서 기대하는 방향과 다르게 흘러가는 경우가 많다.

정부는 부동산 대책을 내놓고 당장 시장 반응을 보면서 시장의 흐름이 예상과 다르게 흘러가면, 또 다른 대책을 내놓을 수밖에 없다. 그 때문에 실질적인 효과가 나오기 전인데도, 추가 대책이 필요 이상으로 누적되면서 또 다른 부작용이 생길 수 있다.

대책이 발표되면 그 즉시 발생하는 심리효과로 일시적으로 관망세가 유지되는 기간이 발생한다. 관망하는 기간이 끝나고 나면, 부동산 시장은 다시 움직이게 되고 정부는 더 강력한 대책을 발표한다. 그러면 다시 일정 기간 관망 후 정부의 의도와는 다른 방향으로 움직이게 되는 패턴이 반복된다.

결국, 대책의 실질적인 효과가 발생하는 시점이 되었을 때는 이미 과도하게 누적된 대책의 무게와 시장의 적정 가격 임계치 초과로 인해 사람들의 심리적 마지노선이 붕괴된다. 그때야 비로소 과열되었던 부동산 시장의 분위기가 꺾이게 된다.

이렇게 한번 꺾인 부동산시장 분위기가 다시 반전되려면 긴 시간, 많은 규제 완화 대책 및 노력이 필요하다. 그래서 부동산은 심리라고 한다.

사람들이 부동산 투자를 하는 이유는 오를 것 같은 심리적인 확신과 기대가 있기 때문이다. 금리가 낮아서, 공급물량이 적어서, 규제가 풀려서, 개발 호재가 있어서 등 이런저런 이유는 내 심리를 확인시켜주는 핑계일 뿐이다.

그런데 한번 형성된 부동산 시장 분위기는 쉽게 전환되지 않는 속성이 있다. 부동산 대책이 발표되고 심리효과에 따른 일시적인 관망 기간이 지나면 애초 대책의 목표와는 달리, 부동산 시장 분위기가 꺾이지 않는 경우가 더 많다.

이렇게 부동산시장 분위기가 쉽게 전환되지 않는 이유는 뭘까?

이는 타인을 의식하는 인간의 심리와 현상을 자신에게 유리한 대로 해석하는 왜곡인지로 인한 정보의 굴절 현상 때문이다.

무인도에서 나 혼자 산다면 굳이 투자할 이유가 없다. 공동체 생활을 하는 사회구조에서 타인과의 경쟁은 생존의 문제다. 타인보다 더 잘살아야 한다는 물질적인 욕망이 내면을 지배하면서 단순히 먹고 사는 문제를 넘어 투자는 매우 중요해졌고, 투자와 더불어 주거문제까지 걸려있는 부동산 투자는 선택이 아닌 필수가 되었다.

이런 본질적인 욕망으로 인하여 사람들은 같은 현상을 보고 듣더라도 자신에게 유리하게 해석해 받아들이는 왜곡인지를 하게 되고, 그로 인한 정보의 굴절 현상이 생긴다. 한마디로 심리가 스스로 거짓말을 하는 것이다.

노무현 정부 시절, 아파트 가격이 무섭게 상승하자 정부는 주택투기를 억제하기 위하여 투기 과열 지구 및 투기지구 지정, 재건축 규제, 종합부동산세와 양도세 강화 등 강력한 규제강화 대책을 발표했다.

그런데 정작 부동산 시장 수요자들은 투기를 그만하라는 정부의 의도와 달리 ‘강남 재건축 규제로 강남의 주택공급이 부족해질 수 있겠다’, ‘종합부동산세와 다주택자 양도세 강화로 주택을 여러 채 보유하기 보다는 똘똘한 한 채에 집중해야 하는구나’라고 부동산 대책을 왜곡해서 인지했다. 그로 인해 강남을 중심으로 중대형 아파트 가격이 폭등했다.

이런 강남 중대형 아파트값 상승이 목동, 분당을 넘어 용인, 평촌 신도시까지 확산되자 노무현 정부는 강남3구와 목동, 과천, 분당, 용인, 평촌을 ‘버블 세븐 지역’으로 지정하면서 강하게 압박했다.

그러자 이번에도 정부의 바람과 달리 ‘분당, 용인, 평촌도 강남과 같은 급으로 인정받았구나’라는 또 다른 왜곡인지로 수요층이 두텁지 않은 중대형 아파트에 투자자들이 무리한 대출을 받아 몰려들었고 해당 지역 중대형 아파트값은 비정상적으로 폭등했다.

결국 DTI등 강력한 대출 규제가 나오자 지나친 상승에 대한 피로감과 함께 그 동안 누적된 규제들의 실질효과까지 겹치면서 폭등하던 집값이 드디어 꺾이게 되었다.

이런 잘못된 왜곡인지로 인한 비이성적인 투자의 결과, 그로부터 10년이 지났음에도 용인과 평촌의 대형아파트 가격은 고점 시세를 회복하지 못하고 있다.

이명박 정부 시절에는 노무현 정부와는 반대로 침체한 주택시장을 살리기 위해 종합부동산세, 취·등록세 감면, 투기과열지구 해제, 재건축·재개발 규제 완화 등 많은 규제를 풀었다. 이런 완화 정책으로 아파트를 사라고 했음에도, 더 떨어질 수도 있다는 불안감에 사로잡혀 얼어붙은 투자심리는 쉽게 녹지 않았다.

특히, 2011년 ‘3.22 주택 거래 활성화 방안’을 발표하면서 DTI 자율 적용을 종료한 것을 두고 부동산 시장에서는 정부가 부동산을 살릴 의지가 없고, 오히려 서울 집값을 잡는 것 아니냐는 왜곡인지를 하면서 2012년 서울아파트 가격은 거의 폭락수준으로 떨어지게 되었다. 하지만 정부의 의도는 가계부채는 안정시키면서 주택거래는 활성화하겠다는 것이었다.

박근혜 정부에서 발표한 ‘11.3대책’은 내수경기 안정을 위하여 전체적인 규제보다는 과열된 일부 지역의 주택시장, 특히 청약시장만 제한하고자 청약조정대상지역을 지정하여 핀셋규제를 한 것이었다. 그러나 부동산시장에서는 ‘조정대상지역이 아닌 곳에는 투자해도 된다’, ‘조정대상지역은 오히려 공급물량이 줄어들 수 있다’는 왜곡인지가 발생, 투자 열기가 더 뜨거워지는 역효과가 발생했다.

문재인 정부의 첫 부동산 대책인 ‘6.19부동산 대책’은 ‘11.3대책’의 연장선으로 청약뿐만 아니라 재건축시장까지 범위를 확대하여 경고했음에도 투자자들은 오히려 약한 대책을 비웃기라도 하듯이 전세를 끼고 투자를 하는 ‘갭투자’에 더 열광했고, 그로 인해 강력한 ‘8.2부동산 대책’이 등장하면서 투기과열지구와 투기지구를 부활시키는 결과를 낳았다. 그러자 이번에는 강남의 신규주택 공급이 줄어들 수 있다는 왜곡인지로 강남 인기 지역 아파트가 다시 들썩이고 있다.

정부가 의도한 방향과 달리, 부동산 대책의 왜곡인지로 인한 정보의 굴절 현상은 부동산 시장의 분위기를 더 과열시키거나 냉각시키는 부작용을 낳는다. 또한, 더 강력한 대책이 추가로 나오게 되는 빌미를 제공해주기 때문에 결국 그 피해는 수요자들의 몫이 된다.

그렇기에 정부의 대책이 발표되면 내가 현상을 왜곡해서 인지하고 있지는 않는지, 더욱 냉정한 관점에서 대응할 필요가 있다. 또, 대부분이 범하는 왜곡인지로 인한 정보굴절 현상을 잘 이용하면 다른 사람보다 한발 빠른 타이밍을 잡는 데도 도움이 될 것이다.

글. 김인만 / 김인만 부동산 연구소장

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