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경기도 수원시 인구는 120만 명이 훨씬 넘습니다. 수원시 전체를 한 칼럼으로 정리하는 것은 너무 길고 지루하기 때문에 오늘은 수원시의 강남, 영통구에 대해서만 말씀드리려고 합니다.

수원시에는 총 4개의 행정구가 있습니다. 영통구 주택 가격이 압도적으로 시세가 높고요. 영통구에 가장 가까운 팔달구가 2위, 그리고 장안구, 권선구 순입니다. 이 정도로 수원시 전체 시세 설명은 간단하게 마무리하겠습니다.

지금부터는 수원시에서 가장 인기 있는 지역인 영통구를 본격적으로 살펴보겠습니다.

부동산 가치 평가 시 가장 중요한 요소는 일자리입니다. 수원시에서 영통구가 가장 높은 시세를 형성할 수 있었던 가장 큰 이유는 일자리가 가장 많은 곳이기 때문입니다.

아시다시피 영통구는 삼성전자의 도시죠. 삼성전자에서 근무하는 직장인들만으로도 영통구라는 곳에 거주하려는 수요가 어마어마하게 많았습니다. 물론 지금도 대부분이 삼성전자 직원 및 가족들의 수요입니다.

이런 이유로, 영통구 내에서도 영통동이 제일 인기가 많은 지역이었습니다. 택지개발지구, 즉 신도시였고, 양질의 아파트가 가장 많은 동네였고, 이 지역 내 거주 희망 수요가 많아서 매매든, 월세든, 전세든 가격만 터무니없이 높지만 않다면 무조건 거래가 되었던 지역이었으니까요.

삼성전자 다니는 분들이 영통동 아파트를 매수하여 거주할지, 전세로 거주할지를 문의하면 10년 전부터 무조건 사라고 했었습니다. 영통동의 입지 경쟁력이 수원의 어떤 동과 비교할 수 없을 정도로 좋았으니까요.

영통동에 아파트를 한 채만 산 사람은 거의 없습니다. 한 채를 사게 되면 두 채를 사고, 3채를 산 친구들도 있었습니다. 그만큼 인기가 많았던 지역이었다는 겁니다. 5년 전까지만 하더라도 흔한 일이었습니다.

하지만 5년 전까지 영통동에 아파트 2채 이상씩 가지고 있던 분들은 현재 대부분 광교로 옮겨갔습니다. 광교신도시가 등장하면서, 영통구는 거대한 국면전환을 맞이하게 됩니다.

이전 칼럼에서 분당신도시는 성남시와 별개로 구분해서 봐야 한다고 말씀드렸던 것을 기억하시나요? 마찬가지로 광교신도시 또한 영통구가 아니라고 생각하시는 것이 이 지역의 부동산 시장을 이해할 때 도움이 되실 겁니다.

이제 영통구의 주인공은 영통동이 아니라 이의동과 하동입니다. 이 지역은 영통구가 아니라 그냥 광교입니다. 영통구의 어떤 동과도 비교가 안 됩니다. 비교하는 의미도 없고요. 그냥 다른 지역으로, 아주 인기가 많고 비싼 지역이라고 이해하시면 됩니다.

광교 신도시의 입지에 대해서는 장점만을 나열해서 말씀드릴 수 있겠는데요.

일단, 신분당선이 개통된 이후로는 강남역까지 30분대면 갈 수 있고요. 모두 다 새 아파트고요. 혐오시설이 하나도 없습니다. 교통, 교육, 상권은 계속 좋아질 일만 남았습니다. 심지어 환경 쾌적성까지 좋습니다. 그래서, 평당 2천만 원 정도의 시세를 자랑합니다.

영통구에서 광교 만한 입지는 없습니다. 서울의 웬만한 지역과 비교해도 뒤지지 않습니다. 분당 일부 지역과 비교해도 오히려 더 인기가 많습니다. 용인에서는 아예 비교할 입지가 없습니다.

광교는 그냥 광교 신도시입니다. 이제 명품 입지의 대명사 브랜드가 되었습니다.

광교의 현재 시세가 거품이라고 하시는 분들이 있습니다. 약간의 조정을 받을 수는 있지만, 광교에 살고 싶어하는 실거주층들이 대단히 많습니다. 이러한 시장 상황을 고려한다면, 거품 논란은 의미가 없습니다.

광교는 그 외 더 길게 말씀드릴 부분이 없습니다.

광교도 처음에는 미분양이었고, 선착순 분양한 단지들도 꽤 있었는데 지금 시점에서 생각하면 좀 아쉽기도 하네요.

다시, 진짜 영통구 이야기로 돌아오겠습니다.

매탄동, 원천동, 영통동, 망포동 정도만 말씀드리면 될 것 같습니다.

매탄동과 원천동 아파트 시세가 평당 1,400만 원 전후 이고요. 영통동이 1,300만 원 전후, 망포동이 1,200만 원 전후입니다.

원천동은 솔직히 광교의 영향권이기 때문에 광교에 포함된 지역이 조금 더 비싸다고 보시면 됩니다. 그래서 입지 조건도 광교 개발과 더불어 점점 더 좋아지고 있습니다. 이것이 향후 원천동에 관심 가질 만한 포인트가 되겠죠.

매탄동은 재건축을 앞둔 단지들과 기존 아파트들의 움직임을 봐야겠지요. 역시 원천동이 좋아지니까 그 혜택을 조금은 받고 있습니다. 위치라는 게 그렇습니다. 중심지에 가까울수록 자연히 입지적인 혜택을 많이 본다고 보시면 됩니다.

그럼에도 불구하고, 아마도 기존 영통구 지역 아파트 중에서는 영통동과 망포동 아파트에 가장 관심이 많으실 겁니다. 영통구 내 아파트 입지로서는 여전히 영통동이 가장 핵심지역이었고요. 그것은 지금도 마찬가지라고 생각합니다.

특히, 영통동은 중소형 아파트의 천국입니다. 지금도 이 지역 아파트에 살고 싶어하는 수요는 여전히 많습니다. 최근 주변 지역 신규 아파트 입주 물량이 많았음에도 시세는 크게 변동이 없었습니다.

망포동은 영통동과 평당 1백만 원 차이를 두고 계속 따라오는 판세였습니다. 영통동과 달리 망포동에는 신규 아파트가 지속적으로 들어오고 있습니다. 영통동은 대부분 15~20년된 아파트 들이기 때문에 앞으로 영통동의 입지 수요와 망포동의 신규 아파트 수요가 경쟁하는 형국이 될 것입니다.

광교 신도시가 개발되고, 아래 동네인 동탄 신도시가 계속 확장되면서 대부분의 전문가는 구 영통구의 아파트 시세는 폭락할 것으로 예측했었습니다.

하지만 광교와 동탄에 사람들이 입주해도 영통구의 위상은 크게 달라지지 않았습니다. 시세 상승이 미미할 뿐이지 하락하지는 않았습니다. 이곳에 살고 싶어하는 거주 수요는 여전히 많고요.

왜 영통구의 시세가 유지되고 있을까요? 기반시설, 즉, 교통, 교육, 상권이 이미 정상 궤도에 있는 입지이기 때문입니다.

교통, 상권, 교육환경 등 영통구 내에 잘 갖춰진 기반시설은 영통구에 살지 않는 분들에게는 여전히 부러움의 대상입니다. 입지가 좋은 곳은 쉽게 무너지지 않는다는 부동산 시장의 살아있는 교훈을 배울 수 있는 곳이지요.

하지만, 이제 구 영통구의 상품 경쟁력이 떨어지기 시작한 건 사실입니다. 구 영통구 내에서도 기반시설의 강점이 다른 지역 대비 월등하지 않은 입지의 경우, 인근 경쟁 지역에 새 아파트가 생긴다면 영향을 받을 수 있습니다.

광교는 영통구 내에 있지만 동등한 비교 대상이 아닙니다. 광교는 그냥 서울이라고 생각하시는 것이 좋습니다. 동탄도 아닙니다. 동탄도 그냥 동탄 나름대로의 부동산 시장이니까요.

결국, 영통구의 경쟁 지역은 수원시 팔달구, 권선구, 장안구나 용인의 기흥구 정도라고 볼 수 있겠죠? 그렇지만 경쟁 지역으로 거론한 곳들이 영통구의 입지 경쟁력을 능가할 정도로 강해 보이지는 않습니다.

영통구의 이야기는 여기까지입니다. 영통구는 거주 수요만 보더라도 여전히 핫한 곳입니다.

영통구로 현장답사를 가신다면, 가장 먼저 광교신도시 내 아파트들을 둘러 보시고요. 가신 김에 구 영통구, 영통동, 망포동, 용인의 기흥구까지 한번 쭉 둘러보고 오세요.

광교를 왜 서울이라고 하는지, 팔달구, 권선구, 장안구의 새 아파트가 왜 영통구에 여전히 밀리고 있는지, 용인 기흥구가 수원 영통구를 추월할 수 없는 이유는 무엇인지, 영통구의 위상은 언제까지 갈지, 현장에서 충분히 공감하실 수 있으실 겁니다.

글. 빠숑(김학렬)

/ 더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

/ 빠숑의 세상 답사기

http://blog.naver.com/ppassong

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