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직방과 함께하는 ‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’ 지난주 칼럼에서는 부동산 대책의 숨겨진 시그널 읽기에 대하여 알아보았다. 오늘은 부동산 대책이 발표된 후, 효과가 발생하기까지 생기는 시차의 원리와 그 시차를 활용한 타이밍 잡기에 대하여 알아보자.

지난주 칼럼에서 말했듯, 부동산 대책이 주는 시그널을 읽고, 그에 대응하는 것이 현명하게 부동산을 매매하는 방법이다.

그런데 역대 정권의 부동산 대책을 보면 대책이 한 번만 나온 것이 아니다. 부동산 대책은 같은 정권에서도 시장 상황에 따라 여러 번 발표되었다. 특히, 노무현 정부 시절에는 임기 5년 동안 규제 강화 대책이 계속 쏟아져 나왔다.

언제 어떤 부동산 대책이 발표될지 알 수 없는 상황에서 적절한 부동산 매매 타이밍은 어떻게 잡아야 할까?

부동산 대책의 효과는 실질효과와 심리효과로 구분할 수 있다.

부동산 대책이 수요자들에게 미치는 직접적인 영향인 실질효과는 짧게는 1~2년, 길게는 2~3년이 지난 후 발생한다.

예를 들어, 양도세 규제는 양도차익에 대한 세금으로, 팔 때 내는 세금이기에 지금 당장 부동산을 매수하는 사람에게는 심리적인 부담은 주지만 실제로 부동산을 팔 때까지는 직접적인 영향이 없다.

분양권 전매제한은 분양권을 못 팔게 하는 규제다. 적용 시점이 대책 발표 후 입주자 모집 공고가 나오는 청약 물량에 대해서만 적용된다면 이미 분양을 받거나 취득한 분양권은 규제대상이 안 된다.

종합부동산세는 6월 1일 기준으로 연말에 추징되기 때문에 고지서를 받기 전까지는 심각성을 알지 못한다. 종합부동산세가 강화되는 정책이 나오더라도 내년 말은 되어야 종합부동산세 고지서를 받아볼 수 있기 때문이다.

주택공급대책은 그 시차가 더 길다. 아파트는 공장에서 찍어내는 빵이 아니라서 한 번 공급하려면 3~4년의 기간이 걸린다. 대책 발표 후 실질적으로 주택 입주까지 걸리는 시간은 3~4년 혹은 그 이상이라는 것이다.

심리효과는 대책 발표 후 대책의 강도에 따라 사람들이 즉각적으로 느끼는 심리를 말한다.

즉, 투자심리에 영향을 주는 것으로, 부동산 시장의 분위기가 어떻게 형성될지 지켜보는 관망세가 규제 강도에 따라서 짧게는 한 달에서 길게는 1년 정도 이어진다.

규제 대책이 발표되면 이 정도로는 부동산 시장의 과열 분위기가 꺾이지 않을 것이라는 기대감과 꺾일 수 있다는 불안감이 공존하면서 집을 사는 매수인과 집을 파는 매도인 간의 치열한 눈치작전이 시작된다.

매수인은 혹시 집을 샀다가 가격이 더 내려가지 않을까 하는 불안감과 조금 더 기다렸다가 가격이 더 내려가면 급매물을 사야겠다는 기대를 해 시장상황을 지켜보면서 기다리게 되고, 매도인은 아직은 꺾일 것 같지는 않으니 싸게 급매물로 팔고 싶지는 않고 기다리면 회복될 것 같은 마음에 역시 지켜보면서 기다리게 된다.

반대로 침체한 부동산 시장을 살리기 위한 완화 대책이 나오면, 이 정도로는 부동산 시장 분위기가 살아나지 않을 것이라는 좌절감과 혹시 부동산시장 분위기가 살아나지 않을까 하는 기대감이 공존하는 상태로 시장 상황을 예의주시하게 된다.

매수인은 괜히 먼저 움직였다가 더 떨어지면 어쩌나 매도인은 팔고 나면 더 오르면 어쩌나 하는 마음에 지켜보게 되는 것이다.

최근 사례를 들어보자. 박근혜 정부의 마지막 대책인 11·3 부동산 대책은 발표 후 관망세가 3개월 정도 지속되었다. 대책 발표 후 3개월 지켜보다가 매수인들이 적극 투자로 돌아서면서 주택가격은 큰 폭으로 상승했다.

문재인 정부는 첫 부동산 대책인 6·19 부동산 대책을 발표했지만, 한 달도 가지 못하고 서울 아파트 가격이 다시 급등하면서 급하게 8·2 부동산 대책을 발표했다.

11·3 부동산 대책의 심리효과는 3개월로 다소 길었다. 미국 금리 인상, 미국 트럼프 대통령 당선, 박근혜 전 대통령 탄핵 등 여러 이슈가 겹쳤기 때문이다. 그에 비해 6·19부동산 대책은 한 달, 강력한 8·2 부동산 대책조차 두 달이 넘어가자 강남 쪽에서는 다시 움직임이 감지되고 있다.

노무현 정부 시절인 2003년에는 한 해 동안 투기과열지구 지정, 양도세 중과, 종합부동산세 등 규제대책이 쏟아졌다. 그에 따라 부동산 시장이 다시 움직일 때까지 심리효과가 1년 정도 길게 가기도 했다.

이런 현상이 여러 번 반복되다가 시장에서 감내할 수 있는 임계치에 도달하게 되면, 그동안 누적된 규제가 맞물리면서 투자심리는 꺾이고 비로소 부동산 시장의 흐름이 반전되면서 정부의 규제대책은 멈추게 된다.

부동산 대책이 발표되더라도 대책의 실질효과가 나오기까지는 몇 년의 시간이 더 필요하고 심리효과는 몇 달 정도의 관망 기간이 지난 후 소멸한다.

이렇듯 부동산 대책과 효과 사이에는 시차가 있지만, 정부는 부동산 대책을 통해 즉각적인 결과를 기대한다. 노무현 정부 시절 대책 발표 후 부동산 시장이 일시적인 안정을 찾자 대책을 만든 분들한테 포상을 주기로 했다가 그사이 부동산 시장이 다시 움직이면서 포상이 취소되었다는 웃지 못할 해프닝도 다 이런 대책의 시차 때문에 생긴 일이다.

위 그림처럼 지금까지 과거 정권의 부동산 대책과 부동산 시장 흐름의 패턴을 보면 대책 한 번으로 부동산 시장 흐름이 전환된 경우는 거의 없고, 대부분 2~5년 정도에 걸쳐 규제대책을 여러 번 발표하면서 규제가 누적된 이후 부동산 시장 흐름이 전환되었다.

부동산 대책과 부동산 시장의 움직임은 시차가 있기 때문에 현명한 부동산 매매를 위해서는 이런 시차를 잘 이용해야 한다. 대책의 시차를 고려하지 않고, 너무 쉽게 대책의 시그널을 판단하면 잘못된 타이밍을 잡아 고생할 수 있기 때문이다.

예를 들어, 노무현 정부 시절인 2003~2004년 대책만 보고 주택을 매도했거나, 투자를 멈추었다면 이후 상승의 기회를 놓쳤을 것이고 2006~2007년 대책을 무시하고 계속 중대형 아파트에 투자했다면 큰 손실을 맛보았을 것이다.

과거 패턴이 무조건 반복이 되는 것은 아니지만 지난 30년 동안 부동산 대책과 시장의 흐름을 분석해보면 부동산 대책 발표 후 1~2년 동안은 관망하는 분위기가 이어지는 경우가 많았고, 2~3년 이후 규제가 누적되고 실질효과가 발생하면서 투자심리가 꺾이게 되면 부동산 시장의 분위기가 반전되는 패턴을 보였다.

이렇듯 부동산 대책이 발표되면 즉각적으로 판단하기보다 대책의 내용에 따른 실질효과와 심리효과를 고려해 대응하는 것이 현명하다.

부동산 대책의 강도는 처음에는 약하다가 점차 강해지는 경향이 있다. 따라서 이런 대책의 강도를 보면 부동산 시장 분위기의 터닝포인트가 언제일지 짐작할 수 있다.

대출규제, 양도세와 종부세 강화, 투기과열지구 및 투기지역 지정 등이 정부가 규제를 위해 내놓을 수 있는 가장 강력한 부동산 대책들이다.

8·2 부동산 대책의 경우 부동산 대책의 시차를 고려하지 않고, 투자심리가 살아있는 상황에서 힘으로 빨리 부동산 수요를 누르겠다는 조급함에 여러 번에 거쳐서 나와야 할 대책을 한 번에 다 발표해버린 우를 범한 사례다.

투기과열지구 지정을 먼저 내놓고 시장 상황을 보면서 양도세 중과세, 투기지역 지정 등의 카드가 나왔어야 하는 것이 맞지 않았나 싶다.

아무튼, 8·2 부동산 대책이 발표되었음에도 시장은 당분간 다시 움직일 것이다. 하지만 강력한 규제대책이 나오기 시작했기 때문에 짧게는 1~2년, 길게는 2~3년 후가 되면 시장 흐름이 반전될 수 있으니 리스크 관리를 할 필요는 있을 것이다.

부동산 시장 상황이나 경제 상황에 따라 차이는 있겠지만, 양도세 한시적 면제 또는 감면 대책이나 대출 규제 완화 대책이 발표되면, 부동산 시장의 침체를 막기 위해 정부가 할 수 있는 가장 강한 규제 완화 카드를 꺼냈다고 보면 된다.

만약, 앞으로도 양도세 한시적 면제 대책이나 대출 완화 대책이 나올 때가 오면 이제는 오를 가능성이 커졌으니 저가매수의 기회라고 생각해도 크게 틀리지 않을 것 같다.

2011~2012년 당시, 조금만 더 기다리면 더 강한 규제 완화 대책이 나올 것이라는 예측에도 불구하고, 기다리지 못하고 보유하고 있던 부동산을 급매물로 팔아버린 분들이 많았다. 그 결과는? 2013년 양도세 한시적 면제 혜택을 담은 규제 완화 대책이 발표되었고, 아시다시피 2014년부터 서울 부동산 시장은 상승 추세를 이어가고 있다.

현명한 부동산 매매를 위해서는 부동산 대책의 시그널뿐 아니라, 대책과 부동산 시장 흐름의 변화 사이 시차까지 고려해야 한다.

글. 김인만 / 김인만 부동산 연구소장

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