김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #2. 내가 산 아파트는 왜 가격이 내려갈까?
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.
그 세 번째 시리즈로
부동산 컨설턴트이자
부동산 칼럼니스트,
김인만 부동산 연구소의
김인만 소장과 함께
‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’를
매주 금요일에 연재합니다.
김인만 소장의
풍부한 경험을 바탕으로,
처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)
아파트 가격 흐름에 관한 정보가 비교적 투명해진 요즘이다. 우리는 ‘오늘은 이 아파트가 얼마 올랐다더라’하는 이야기를 매일 같이 들으며 살아간다. 주거도 일종의 투자가 되어버린 요즘 세상에서, 남 눈치 보지 않고 혼자 마음 편하게 잘 살기 위해서는 도를 닦는 수준의 수양이 필요하다. 고도의 수양이 가능한 분들이 아니라면, ‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’와 함께 행복한 내 집 마련의 꿈을 만들어 가보자.
지난 칼럼에서는 아파트의 네 가지 핵심가치인 시장가치, 현재가치, 미래가치, 내재가치가 무엇인지 간략하게 언급했다. 앞으로 이 네 가지 핵심가치에 대하여 상세히 다루도록 할 텐데, 오늘은 첫 번째로 아파트의 네 가지 핵심가치 중 시장가치에 대하여 알아보는 시간을 가져보도록 하겠다.
시장가치란 무엇일까?
‘이상하게 내가 사면 내리고, 내가 팔면 오르더라고.’ 이 말을 듣고 ‘내 이야기하는 거 아냐?’ 생각하시는 분이 많이 있을 것이다. 주식이든 부동산이든 이상하게 내가 사면 내리고 내가 팔면 오르는 것은 도대체 왜 그런 것일까?
시장가치를 제대로 이해하지 못하면 이런 뒷북 투자를 할 가능성이 높다. 시장가치란 부동산 시장의 분위기와 흐름에 따라 형성되는 가치를 말한다.
전통시장에는 수많은 물건이 있고, 그 물건을 사고파는 사람들이 있다. 희소가치가 있는 좋은 물건은 비싸게 팔릴 것이고 어디 가더라도 쉽게 살 수 있는 흔한 물건은 싼값에 팔릴 것이다. 비가 오는 등 날씨가 안 좋으면 거래가 잘 안 되고, 명절 등 대목이 오면 수요가 늘어나면서 물건 가격도 오르고 거래도 늘어날 것이다.
부동산 시장도 전통시장과 다를 것이 없다. 아파트를 사는 사람이 수요자가 되고, 아파트를 파는 사람이나 지어서 공급하는 건설회사는 공급자가 된다. 부동산 시장이라는 하나의 거대한 시장에서 수요와 공급의 법칙에 따라 아파트의 가치가 매겨지고, 거래가 성사된다. 이런 수요와 공급에 영향을 주는 요인은 부동산 정책과 금리, 가격 등이 있다.
시장가치는 어떻게 움직일까?
수요가 늘어나거나 공급이 줄어들면 아파트 가격은 오르고 반대로 수요가 줄어들거나 공급이 늘어나면 아파트 가격은 내려간다. 이건 가장 기본적인 경제원리다.
아파트 시장이 침체가 되면, 정부는 얼어붙은 아파트 시장을 살리기 위하여 부동산 규제를 풀어줄 것이다. 그에 따라 투자여건이 좋아지고, 주택 공급 물량이 줄어들게 되면 집값이 더 오를 수 있다는 기대감은 커지게 된다. 이렇게 기대감이 커지면 투자심리가 살아나고, 내 집 마련뿐만 아니라 투자 목적으로 집을 사는 사람들이 늘어나면서 수요가 증가하고 집값은 오르게 된다.
집값이 오르면 건설회사들은 분양 물량을 늘리고, 정부는 과열된 시장을 안정시키기 위하여 수요를 강하게 억제하는 대책을 내놓아 아파트 시장을 묶는다. 지난 ‘8.2부동산 대책’에서 알 수 있듯, 강한 정부 규제가 등장하는 것은 아파트 시장이 그만큼 과열되었다는 시그널이다.
과열이 계속되면 정부는 집값이 안정될 때까지 규제할 수밖에 없다. 규제가 계속되면 집값이 시장에서 감내할 수 있는 수준을 이미 넘어서서, 더 오르기 힘들다는 분위기가 형성된다. 또한, 늘어난 분양 물량이 입주 물량으로 전환이 되면서 공급물량은 과잉이 되어 결국 공급과잉과 수요 억제로 투자심리가 꺾이게 되고 집값은 내려가게 된다.
여기에 금리의 인상이나 하락, 국내외 경제 상황 등 외적인 요인들이 영향을 주면서 아파트 가격은 오르기도 하고, 내리기도 한다.
아파트 투자의 타이밍, 시장가치가 관건!
시장가치가 기준선 이상으로 오버슈팅(overshooting) 되었을 때 시장의 흐름을 제대로 읽지 못하고 막차를 타게 되면, 내가 산 집값이 내려가게 된다. 반대로 시장가치가 기준선 이하로 언더슈팅(undershooting)이 되었을 때 기다리지 못하고 던지게 되면, 내가 판 집값이 오르게 된다.
아무리 좋은 아파트를 샀다고 해도, 시장가치를 제대로 읽지 못하면 손해를 보는 경우가 있다. 반대로, 조금 아쉬운 아파트를 보유하고 있더라도 시장가치를 파악해 타이밍을 잘 잡으면 돈을 벌기도 한다. 아파트 투자는 타이밍이고 이 타이밍이 바로 시장가치이다. 현명한 아파트 수요자라면 시장가치를 제대로 읽고 판단할 수 있어야 할 것이다.
글. 김인만 / 김인만 부동산 연구소장
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